English
Không cấp sổ hồng cho người dân vì lý do chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất chênh lệch theo đơn giá mới?
Mặc dù ký hợp đồng mua căn hộ với chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật, tuy nhiên nhiều người dân vẫn không được cấp sổ hồng. Đó là tình trạng thực tế của rất nhiều người dân gặp phải hiện nay, trong khi họ đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng.
Nội dung vụ việc:
Theo thông tin nhận được từ khách hàng Nguyễn Thị A, bà ký đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với Chủ đầu tư ngày 15/06/2018 tại dự án số 01 Trần Hưng Đạo, phường X, thành phố Y, đồng thời bà A đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng cho Chủ đầu tư. Bà Nguyễn Thị A còn thông tin thêm cho đến nay đã 05 năm mà bà vẫn chưa được cấp hổ hồng với do chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất chêch lệch theo đơn giá mới.
Pháp luật quy định như thế nào liên quan đến vấn đề này, hãy cùng Công ty Luật TNHH Nhân Hoà tìm hiểu:
- Điều kiện được phép bán căn hộ dự án chung cư theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, điều kiện nhà chung cư hình thành trong tương lai được mở bán như sau:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
– Có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
– Đã có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng.
– Đã được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
- Trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong các dự án:
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ thì những dự án chung cư chưa nộp tiền sử dụng đất sẽ không được phép bán căn hộ cho khách hàng.
“2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);”.
- Người dân có được cấp sổ hồng không trong trường hợp chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất chênh lệch theo đơn giá mới?
Theo hồ sơ nhận được, bà Nguyễn Thị A đã ký hợp đồng mua bán căn hộ tại số 01 Trần Hưng Đạo, phường X, thành phố Y khi Chủ đầu tư đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu mở bán theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, ngày 21 tháng 6 năm 2021 bà Nguyễn Thị A và một tập thể các hộ dân mua căn hộ nói trên đã viết đơn cho UBND và Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh B kiến nghị cấp Giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật. Tuy nhiên theo văn bản số 3880/STNMT-VPĐKDD ngày 20/9/2021 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B trả lời chưa cấp Giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho căn hộ chung cư tại dự án số 1 Trần Hưng Đạo với lý do “UBND tỉnh chưa bàn hành quyết định phê duyệt đơn giá để tính tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích 7.388,9m2 đất ở tại đô thị đã được UBND tỉnh điều chỉnh tại Quyết định số 135/QĐ-UBND và chủ đầu chưa nộp bổ sung tiền sử dụng đất theo đơn giá mới được UBND tỉnh phê duyệt theo quy định”.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì những dự án chung cư chưa nộp tiền sử dụng đất sẽ không được phép bán căn hộ cho khách hàng.
“2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);”.
Tuy nhiên, Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh B viện dẫn lý do Chủ đầu tư chưa nộp bổ sung tiền sử dụng đất theo đơn giá mới được UBND tỉnh phê duyệt theo quy định là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
Theo hồ sơ bà Nguyễn Thị A cung cấp, Chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 07/10/2016, đồng thời tại thời điểm mở bán thì Chủ đầu tư đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu mở bán theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, sau đó UBND tỉnh B ban Quyết định số 135/QĐ-UBND về việc điều chỉnh nội dung Quyết định số 411/QĐ-UBND ngày 16/02/2016, đồng thời do UBND tỉnh B chậm tính đơn giá đất mới dẫn đến Chủ đầu tư chậm đóng tiền sử dụng đất.
Liên quan đến những dự án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có), thì đây là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với cơ quan nhà nước, không liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của khách hàng mua nhà. Như vậy, bà Nguyễn Thị A và các hộ dân mua căn hộ không phải là những người phải chịu trách nhiệm về việc chậm nộp tiền sử dụng đất của Chủ đầu tư bởi khách hàng là bên thứ ba ngay tình, vô can. Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền nên tách biệt giữa hai mối quan hệ để có hướng xử lý riêng và phải ưu tiên giải quyết cấp sổ hồng cho người mua nhà trước để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, tránh để người dân phải lâm vào tình trạng bế tắc, mất niềm tin vào Đảng và Nhà nước.
Đồng thời, theo khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở 2014 “trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này”.
Mặc dù Chủ đầu, bà Nguyễn Thị A cùng các hộ dân mua căn hộ đã đề nghị Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh B cấp sổ hồng cho cư dân nhưng cho đến nay đã 05 năm vẫn chưa được cấp sổ hồng theo quy định.
Như phân tích ở trên, bà Nguyễn Thị A là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ, đồng thời bà A mua nhà sau khi dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các Nghị định hướng dẫn thi hành. Do đó, Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh B không thể viện dẫn bất cứ lý do gì để trì hoãn việc cấp sổ hồng cho cư dân.
Hãy liên hệ với Công ty Luật TNHH Nhân Hoà để được tư vấn và hỗ trợ các vấn pháp lý về đất đai, dân sự, lao động, hôn nhân gia đình. Các Luật sư của chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ pháp lý nhanh chóng nhằm đưa ra cho khách hàng những giải pháp pháp lý tối ưu.
Công ty Luật TNHH Nhân Hoà
Địa chỉ: Số 2, đường Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức, Hồ Chí Minh
Chi nhánh: 28/12B đường 32, phường Linh Đông, TP. Thủ Đức, Hồ Chí Minh
Hotline 24/7: 0938 657 775 (Luật sư Thuỷ)
Email: tuvangolden@gmail.com
Website: www.goldenlaw.vn
