English
Mua nhà đất thông qua vi bằng có giá trị pháp lý không?
Hiện nay, nhiều khách hàng vẫn có ý kiến cho rằng mua bán nhà đất thông qua vi bằng thừa phát lại vẫn có giá trị pháp lý, nhưng các bên tham gia giao dịch liệu đã hiểu rõ hết các khía cạnh pháp lý của các giao dịch này hay chưa? Hãy cùng Công ty Luật TNHH Nhân Hoà tìm hiểu:
- Vi bằng là gì?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”
Như vậy, vi bằng được lập bởi Thừa phát lại, ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật. Do đó, khi mua bán nhà đất bằng vi bằng có nghĩa là các bên tham gia giao dịch nhờ cơ quan Thừa phát lại chứng kiến sau đó lập văn bản ghi nhận lại sự việc giao dịch mua bán nhà đất, giao nhận tiền của hai bên.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định, hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng, chứng thực:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
- Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
- Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
- Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
Như vậy, giao dịch mua bán nhà đất phải được công chứng bởi các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Còn việc lập vi bằng mua bán nhà đất chỉ ghi nhận có sự việc mua bán nhà đất, giao nhận tiền giữa hai bên do Thừa phát lại lập, chứ nó không có giá trị pháp luật.
2. Vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng?
Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng
- “Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này
- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập“.
Như vậy, mua bán bất động sản theo quy định của luật đất đai thì phải có công chứng, chứng thực tại cơ nhà nước có thẩm quyền. Việc mua bán bất động sản không công chứng, chứng thực mà chỉ làm vi bằng thì hợp đồng mua bán đó không có hiệu lực pháp luật.
3. Rủi ro khi mua bán bất động sản bằng vi bằng:
Như đã phân tích ở trên, vì vi bằng được lập khi mua bán nhà đất không có giá trị pháp lý, do đó những giấy tờ này không thể thực hiện được các thủ tục sang tên đăng bộ sau đó. Vì mua bán nhà đất là giao dịch có điều kiện, phải được sang tên đăng bộ tại Cơ quan có thẩm quyển sau khi hai bên ký hợp đồng mua bán công chứng. Do vậy, trong trường hợp hai bên chỉ lập vi bằng thì bên mua có thể phải chịu rủi ro như sau:
- Vì cơ quan Thừa phát lại chỉ ghi nhận lại sự việc mua bán, giao nhận tiền giữa hai bên chứ không có trách nhiệm kiểm tra về tính pháp lý của nhà đất này trước đó đã bán cho người khác hay thế chấp, bảo lãnh ở cơ quan nào hoặc bên thứ ba nào khác. Do đó, sẽ có tranh chấp xảy ra, do người bán có thể thực hiện việc bán nhà đất nhiều lần cho nhiều người mua khác nhau hoặc bảo lãnh, thế chấp tài sản đó cho một bên thứ ba khác?
- Vì đất đai là tài sản có đăng ký nên khi cần sửa chữa, mua bán, thế chấp nhà đất đã mua thì sẽ khó khăn cho bên mua vì nhà đất chưa phải là sở hữu hợp pháp của người mua;
- Giao dịch mua bán nhà đất có thể bị Toà án tuyên bố vô hiệu vì các bên không thực hiện đúng quy định. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên trao trả cho nhau những gì đã nhận, tuy nhiên sẽ có vấn đề phát sinh ở đây là thiệt hại thực tế giữa giá trị nhà đất chênh lệch tại thời điểm giao dịch so với giá trị hiện tại sẽ được giải quyết như thế nào?
Như đã phân tích ở trên, đối với các trường hợp mua bán nhà đất thông qua lập vi bằng các bên có thể biết hoặc không hiểu biết rủi ro của nó. Đồng thời, rủi ro pháp lý thường nghiêng về phía người mua do giao dịch được thực hiện không đúng trình tự pháp luật. Do đó, người mua cần cân nhắc trước giao dịch nhà đất thông qua vi bằng.
Hãy liên hệ Công ty TNHH Luật Nhân Hoà để được tư vấn và hỗ trợ các vấn pháp lý về đất đai, dân sự, lao động, hôn nhân gia đình. Các Luật sư của chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ pháp lý nhanh chóng nhằm đưa ra cho khách hàng những giải pháp pháp lý tối ưu.
Công ty Luật TNHH Nhân Hoà
Địa chỉ: Số 2, đường Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức, Hồ Chí Minh
Chi nhánh: 28/12B đường 32, phường Linh Đông, TP. Thủ Đức, Hồ Chí Minh
Hotline 24/7: 0938 657 775 (Luật sư Thuỷ)
Email: tuvangolden@gmail.com
Website: www.goldenlaw.vn
