English
Giao dịch bất động sản luôn là đề tài nóng của cả nước và đang diễn ra rất nhộn nhịp. Làm sao để đảm bảo được quyền lợi cho người mua đang là vấn đề được rất nhiều người quan tâm, trong trường hợp vừa mua nhà đất xong thì bị phong toả, ai là người được pháp luật bảo vệ? Hãy cùng Công ty Luật TNHH Nhân Hoà tìm hiểu trường hợp này.
Vợ chồng ông Nguyễn Văn A điêu đứng vì vừa mua xong nhà đất thì bị phong tỏa. Ảnh minh họa
Nội dung sự việc:
Ngày 08/07/2024 ông Nguyễn Văn A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất với giá 1,6 tỷ đồng. Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, đã thanh toán tiền đầy đủ 100% giá trị hợp đồng cho bên bán và đã nhận bàn giao đất, hồ sơ đăng ký chuyển nhượng sang tên chủ sở hữu đã nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai một cửa, đã thực hiện xong nghĩa vụ thuế và đang chờ ngày cấp sổ. Tuy nhiên thay vì nhận sổ, ông Nguyễn Văn A lại nhận được văn bản áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong toả chính lô đất đã mua nên việc sang tên không thể thực hiện được với lý do bên chuyển nhượng đang là bị đơn trong vụ án dân sự đòi nợ với khoản nợ là 1,6 tỷ đồng. Nhận thấy quyền lợi hợp pháp của mình bị xâm phạm, vợ chồng ông Nguyễn Văn A đã liên hệ Công ty Luật TNHH Nhân Hoà để được hỗ trợ tư vấn.
Liên quan đến vấn đề này, Công ty Luật TNHH Nhân Hoà có ý kiến như sau:
- Quy định của pháp luật về phong toả tài sản của người có nghĩa vụ:
Theo quy định tại Điều 126 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:“Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản và việc áp dụng biện pháp này là cần thiết để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án”.
Như vậy, việc nguyên đơn trong vụ án dân sự đòi nợ với bị đơn là bên chuyển nhượng yêu cầu Toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với tài sản của người có nghĩa vụ, Toà án đã thụ lý vụ án và ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong toả tài sản của người có nghĩa vụ là có cơ sở theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
- Quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, đất ở.
Khoản 1 Điều 12 và khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
Khoản 1 Điều 12: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Khoản 1 Điều 122: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy, theo các quy định trên, cần xác định rõ tài sản mà nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà hay là quyền sử dụng đất.
- Ai là người được pháp luật bảo vệ trong trường hợp này?
3.1. Đối với tài sản là nhà ở
Đối với tài sản là nhà ở trong vụ việc này, sự việc xảy ra trước khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực pháp luật, do đó Luật Nhà ở 2014 được áp dụng. Theo quy định của Luật nhà ở 2014, mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng (theo khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014). Bên cạnh đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở (theo khoản 1 Điều 12).
Như vậy, theo các quy định trên, cần xác định rõ tài sản mà nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà hay là quyền sử dụng đất.
Trường hợp tài sản là nhà ở, theo quy định của pháp luật nêu trên, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, còn việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà ở thuộc quyền sở hữu của bị đơn thì giải quyết theo hai trường hợp như sau:
3.1.1. Nếu bị đơn đã ký hợp mua bán nhà ở với bên mua, hợp đồng đã được Công chứng mà bên mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã không còn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ.
3.1.2. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa bị đơn với người mua đã được công chứng, nhưng người mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận nhà từ bên bán bàn giao thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
3.2. Đối với tài sản là quyền sử dụng đất
Đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong vụ việc này, như đã phân tích ở trên chưa áp dụng Luật Đất đai 2024 mà áp dụng Luật Đất đai 2013.
Theo quy định Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (theo điểm a khoản 3 Điều 167), và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (theo khoản 3 Điều 188).
Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là thửa đất thuộc quyền sử dụng của bị đơn thì giải quyết theo 02 trường hợp như sau:
3.2.1. Nếu bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án không có cơ sở áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ.
3.2.2. Nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự là có cơ sở.
Hãy liên hệ với Công ty Luật TNHH Nhân Hoà để được tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ và hỗ trợ các vấn đề pháp lý về đất đai, dân sự, lao động, hôn nhân gia đình. Các Luật sư của chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ pháp lý nhanh chóng nhằm đưa ra cho khách hàng những giải pháp pháp lý tối ưu.
Công ty Luật TNHH Nhân Hoà
Địa chỉ: Số 2, đường Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức, Hồ Chí Minh
Hotline 24/7: 0938 657 775
Email: tuvangolden@gmail.com
Website: www.luatnhanhoa.vn; www.goldenlaw.vn
